01
最近,建了快10年的三星大廈終于面世了,這個北京東三環(huán)邊上、CBD核心區(qū)的三星中國總部大樓一上市就給北京貢獻(xiàn)了將近10萬平方米的辦公面積,非常的豪橫。
如果是在前幾年,這寫字樓無論是租還是賣,捧場的應(yīng)該都不少,但是“十年磨一劍”,三星沒趕上好時候。
為啥?
刨除三星自己在中國的業(yè)務(wù)收縮外,北京的辦公樓的空置率越來越高,成熟的寫字樓還有不少是空著的呢。
戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示,上半年北京的甲級寫字樓的空置率達(dá)到了16.2%,比2019年上升了7.3個百分點(diǎn),是近10年來的新高了;
世邦魏理仕的報告也說,二季度北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓的凈吸納量為-3.87萬㎡,連續(xù)兩個季度負(fù)值。
也就是說,現(xiàn)在更多的人在考慮的事情是退租,而不是新租和擴(kuò)租,即便更換辦公室,也是以縮面積、降租金為主。
北京寫字樓的風(fēng)向標(biāo)——CBD和金融街,現(xiàn)在確實(shí)沒有以前景氣,空置太久了業(yè)主很著急,按說金融街對金融機(jī)構(gòu)的吸引力還是可以的,但是不少寫字樓還是降價了,以前報價18-20元/㎡/天的房源,現(xiàn)在報價10元/㎡/天,如果這么計(jì)算的話,租金降了45-50%。
大型甲級寫字樓寫尚且如此,小業(yè)主們的日子就更不好過了。
最近,貓哥的朋友小楊最近總是收到原房東阿姨的問候,三天兩頭的問:“我再便宜點(diǎn),你愿意回來租嗎?”
“當(dāng)然不愿意,公司又裁了幾個人,我還想換個再小點(diǎn)的呢”。
小楊這樣想,卻沒有跟房東阿姨說。支撐很多普通寫字樓的中小企業(yè)日子越來越難過,能砍的大頭就是房租了。
02
也不是只有北京這樣,全國的數(shù)據(jù)都很慘。
現(xiàn)在一線城市只有廣州的空置率在10%以下,上海和深圳分別達(dá)到了20.9%和25.4%,比2019年上升2.4和9個百分點(diǎn)。
深圳這幾年的空置率一直被掛在嘴邊上,機(jī)構(gòu)測算出20%以上的空置率,已經(jīng)不是這一兩年了,前海的空置率曾達(dá)到過65.7%,近大半的寫字樓是空置的。
大城市這樣,很多新一線城市也很難,像長沙上半年整體的空置率已經(jīng)達(dá)到了42.7%,在調(diào)控房價方面,長沙是個老手,但是對于寫字樓,好像也有點(diǎn)無能為力。再比如南寧,據(jù)稱空置率已經(jīng)在50%。
研究機(jī)構(gòu)在2月份曾做過一次預(yù)測,中國內(nèi)地主要城市里面,空置率預(yù)期能下跌的,只有沈陽和成都,而在租金增長率方面,則全線潰敗,除了廣州能夠持平,其他城市都在下跌。
樂觀的預(yù)期,空置率要等到2022年才有回落的可能。
高空置后面就是一波退租潮。
我們知道,一般高端寫字樓對金融業(yè)、TMT和服務(wù)業(yè)是非常友好的,但是2016年開始,不少租豪華辦公室騙錢的騙子們紛紛現(xiàn)了原形,如日中天的P2P開始顯示出了頹勢,不少機(jī)構(gòu)都不屑于與P2P為鄰,維權(quán)群眾一來,拉橫幅、喊口號,正經(jīng)公司也沒法辦公啊。
一線城市的高檔寫字樓開始“趕”他們的財(cái)神了,主動勸退了一批“金融理財(cái)投資公司”。
那時候,他們的腰板還硬氣,一刀切完,按說也不怕找不到好租戶,全國范圍內(nèi)的退租潮在2019年就爆發(fā)了一次小高潮。
可惜,2020年的好租戶居然沒了,疫情來了,退租的小高潮反而變大了。
03
空置率高,分子項(xiàng)就是租戶跟不上,分母項(xiàng)則是前幾年狂蓋寫字樓的后果。
這些年房地產(chǎn)是真的火爆,前幾年地王頻出的時代里面,雖然宅地獲得的關(guān)注度是最高的,但是跟著宅地一起賣的大頭還是工業(yè)、商業(yè)這樣的非宅地。
在核心城市里面,商辦地塊依然能賣個好價格,所以各家爭搶也是在所難免,高價買地、高價投資建設(shè),精耕細(xì)作,就等著賣一個好價格。
而對于一些非核心城市,為了地方規(guī)劃和商業(yè),一些談好的合作,基本上也算是半賣半送,比如萬達(dá)廣場火爆的那幾年,萬達(dá)拿地成本并不高,但是“萬達(dá)廣場就是城市的中心”,這種合作也算是雙贏了。
而在每一個供應(yīng)高峰后,都意味著一個空置率的高峰。
而且,開發(fā)商熱衷于建高樓,高價買了地,核心區(qū)的位置不能浪費(fèi),CBD不建個摩天樓,都對不住它的位置。
這事兒還得往回看。
2012年的時候,就有一份《摩天城市報告》說過“摩天大樓”的數(shù)量,若以152米為界限,美國有533座,中國有470座,但是當(dāng)時中國在建的摩天大樓還有332座,占全球在建的摩天大樓的87%。
現(xiàn)在,僅僅在深圳超過200米的摩天大樓就有超過100座,2022年,中國摩天大樓總數(shù)將達(dá)1318座,是美國的2.5倍,其中80%將建在中小城市。
大樓到處開花,蓋好了的就是地標(biāo),能不能找到租戶,那就各憑本事了,但真的很不樂觀,在深圳一個高檔寫字樓出現(xiàn)過一次性退租10層的悲慘時刻,這些場景以后會不會時常上演?經(jīng)濟(jì)下行期,還真說不好。
還有一些規(guī)劃中的地標(biāo)大樓,現(xiàn)在就爛尾了,比如長沙的天空城市,計(jì)劃中將建造838米,共計(jì)地上202層地下6層,超越迪拜塔成為世界第一高樓,但2015年就放在那了,現(xiàn)在還等起死回生。
04
寫字樓的空置率高,也是一次高房價的反噬。
最近一些新一線城市的樓市非常躁動,“萬人搖號”這事兒又來了,南京、杭州、西安,場面非常熱烈。
“買套房子可以穩(wěn)賺一臺車”,這買賣自然有人上趕著,房價的躁動也就在所難免,當(dāng)錢都走向了房子,誰還把錢拿去正經(jīng)開公司啊。
另外一個問題就來了。
本來商辦和住宅并不算是一對兒矛盾體,但是城市土地供應(yīng)體系中,商辦供應(yīng)過多,那么就意味著宅地的供應(yīng)太少。
比如深圳,每年那幾塊宅地,房企恨不能搶破頭,公寓都成為搶手貨,今年被瘋搶的項(xiàng)目,很多都是商務(wù)公寓性質(zhì),而非正經(jīng)的宅地。
不少人說,深圳的做法是可以在做調(diào)控,將寫字樓的供應(yīng)做到最大化,這樣可以保證寫字樓的市場充分競爭,從而降低寫字樓的價格,讓創(chuàng)新企業(yè)能夠租得起辦公室。
深圳的住建局還曾出面澄清過,沒那么嚴(yán)重,深圳的平均空置率只有15%,前海那片也只是暫時性空置,10%-20%的空置都是合理的區(qū)間,還沒過紅線。
但是紅線是多少?市場有另外的數(shù)據(jù)。
辦公室確實(shí)能夠租得起了,但是創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的那個熱潮已經(jīng)過去了,并不需要那么多辦公室了,相反,深圳的房價已經(jīng)成為人們來深圳的最大障礙了,住宅不解決,要那么多辦公室做什么呢?
所以,2020年初,深圳已經(jīng)開始允許商辦改租賃住房了,也許租房的供應(yīng)大了,還是能吸引到不少人的吧。
現(xiàn)在,商務(wù)公寓的地也不批了,不少人希望,這地還是批給住宅吧。
不少城市都有這樣的呼聲,但是好像也并不容易。
現(xiàn)在能做什么呢?
對開公司的人來講,議價的空間相對比較大,選擇的余地也比較多,這個時候,是改善辦公條件的機(jī)會,畢竟根據(jù)機(jī)構(gòu)測算的時段,市場要到2022年才能改善;
對于投資者來講,除非資源足夠,商辦輕易就不要碰了吧。
這年頭,安全第一。
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