“優(yōu)惠我得給您去問我們領(lǐng)導(dǎo),要是您近幾天能定,最多再便宜1-2萬元,但不知道領(lǐng)導(dǎo)能批多少,金九銀十嘛,現(xiàn)在已經(jīng)是優(yōu)惠力度最大了。”十一假期期間,天津津南區(qū)某樓盤銷售經(jīng)理張亮告訴AI財經(jīng)社 ,國慶期間,他們每個銷售人員平均要接待5至6組客戶。
早前,媒體曾報道天津樓市降至冰點,但從今年國慶期間天津部分售樓處的到訪情況來看,盡管新房市場算不上十分火爆,但仍有不少置業(yè)需求的存在。
據(jù)了解,武清區(qū)中建壹方里項目,國慶前兩日銷售破7000萬元,銷售經(jīng)理稱,該項目一天能成交16套左右,而且優(yōu)惠很少,最大優(yōu)惠不足96折。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,國慶期間天津二手房日均成交量同比增長約46%,但較9月日均下降28%。貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,節(jié)日里消費(fèi)者減少看二手房很正常,可能更多人會選擇新房。
從今年9月,國家統(tǒng)計局公布的《2020年8月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)》來看,8月,二線城市中的環(huán)京地區(qū)的幾個重點城市,及山東、河南等重點城市下滑明顯。其中,天津二手房價格環(huán)比上月下跌0.8%,同比下跌了4.5%;石家莊環(huán)比下跌0.4%,同比下跌3%;鄭州環(huán)比下跌0.1%,同比下跌4.4%。
房價下行的信號傳導(dǎo)至新房市場,在鄭州表現(xiàn)為房企打響促銷戰(zhàn),開始出現(xiàn)零首付、首付分期、送車位等現(xiàn)象。然而,記者在走訪天津市北辰區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)和西青區(qū)時發(fā)現(xiàn),88折、9折已經(jīng)是多數(shù)開發(fā)商能給出的最大誠意。
通常來講,新房首期開盤往往是優(yōu)惠力度最大的時刻。國慶期間,天津新開盤的項目非常少,9月底位于西青區(qū)學(xué)府東路與濱水西道交匯處的愛情繽紛里首次開盤,其優(yōu)惠項目包括:開盤優(yōu)惠17000元、當(dāng)天定房1%優(yōu)惠、七天內(nèi)簽約給1%的優(yōu)惠。比如一套84平米的剛需戶型,原價157萬元,加上全部優(yōu)惠后,只便宜5萬元左右。
房價下降的背后,天津樓市真的涼涼了嗎?
這是一場過度投資行為的糾偏
出乎天津房產(chǎn)中介李想的意料,截止到10月7日,他一共賣出了12套房子,平均每天都有成交。“和去年國慶比,市場肯定有些冷淡,天津雖然不是很火爆,但是也還好,每天售樓處看房的人都挺多的。”
9月10日,一篇題為《天津房價進(jìn)入下降通道:1平米降5000元、兩周降價72萬》的新聞報道引發(fā)輿論關(guān)注,李想也看到了這則消息。“說實話,沒有完全到那種程度,雖然是負(fù)面的,但也有人看完后,覺得是入手天津房子的好機(jī)會。”
整個國慶期間,李想幾乎沒有休息過,奔走在各家售樓中心。他的客戶除了天津本市的改善和剛需外,另一大部分就是來自北京的外溢需求。“外地投資者和天津本市購房者的比例大概是7:3,凡是來天津的外地人很少買二手房,成交周期太長了。大部分選擇新房,但他們短期都不住,起到前期半投資的作用。”
天津是一座臨水而興、依河而建的城市。市內(nèi)六區(qū)是最核心區(qū)域,房價最高。其中又分上三區(qū)——和平區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū),以及下三區(qū)的紅橋區(qū)、河北區(qū)和河?xùn)|區(qū);環(huán)城四區(qū)的西青區(qū)、津南區(qū),北辰區(qū)和東麗區(qū)價格略低;再往外還有濱海新區(qū);武清、寶坻、靜海、寧河、薊州等區(qū)則屬于遠(yuǎn)郊區(qū),從房價角度看更次之。
近兩年,隨著海河英才、積分落戶和濱海新區(qū)購房、落戶政策的再放寬,加之天津優(yōu)質(zhì)的教育資源,吸引著大量京津冀區(qū)域的購房者來津置業(yè)。
2018年,在北京工作的張秋因為孩子要上學(xué),通過天津人才引進(jìn)政策落戶,并在和平區(qū)買了一套高樓齡的二手房,單價5.5萬元/平。但她買完后,房價就降了。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,天津的二手房成交量環(huán)比下降12%,今年三季度的價格比二季度略微下跌0.7%。表面上看價格企穩(wěn),但從全年累計來看,比去年的成交量下降13%左右。
“買漲不買跌”是大部分購房者在置業(yè)時的主要顧慮。但李想認(rèn)為,現(xiàn)在是剛需客戶上車的最佳時間。“如果你是純投資需求,我不建議現(xiàn)在買。純投資肯定要看短期利益,一般投資者在交房后有20%的利潤就會立刻賣掉,但現(xiàn)在不敢保證。以后價格肯定不會降,但要說能上來多少就是問題了。”
許小樂認(rèn)為,天津市場下降的原因,一是天津的經(jīng)濟(jì)和人口增長能力不強(qiáng);二是新房供給大概有18個月左右,二手房的成交周期也在5個月左右,時間較長。“現(xiàn)在的天津市場并不是本身不好,而是對過去幾年過高投資的一種調(diào)節(jié)。包括日本的房地產(chǎn)泡沫和美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī),都是對前期的過度投資的糾偏,這是經(jīng)濟(jì)的自我調(diào)節(jié)作用,是不可避免的過程。”
盡管國慶期間天津新房市場的表現(xiàn)不算冷淡,但貝殼研究院觀察了包括北京、天津、廊坊等在內(nèi)的18個重點城市發(fā)現(xiàn),從短期看,今年黃金周市場總體走勢仍向下。今年9月份,二手房市場成交量比8月份下降14%,國慶節(jié)第一周市場成交相比9月繼續(xù)降溫。
加水還是加面?
2016年是天津樓市最瘋狂的時候。
那時是絕對的賣方市場,購房者拿著錢都買不到房,急得在售樓處號啕大哭。據(jù)天津融創(chuàng)前銷售人員回憶,當(dāng)時融創(chuàng)天拖一套134平米的房子,有位顧客前后看了7次都沒買,2016年對方又陸續(xù)來看了4次,一共看房11次,但最后那期房子他也沒有買上。
“后來我們又推了一些小面積的房子,早晨9點開盤,他就搬著小板凳在我們售樓處坐著,一直等到凌晨2點,最后買了一套97平米的小三居,房價跟半年前134平米所需要的首付價一樣。”該銷售人員感嘆,房價上漲的高峰時期,業(yè)內(nèi)流傳的一句心酸話是“全款變首付,首付變車位”。
2016年4月,趙亮在南開區(qū)入手了一套二手房,當(dāng)年8月,這套房子就漲了80萬元,隨著近兩年的調(diào)控,他表示,如果現(xiàn)在出售,只能掙50萬。“我當(dāng)時1.87萬元/平方米買的,房子最高時賣到3.2萬元/平方米,現(xiàn)在降到2.7萬元/平方米。”
調(diào)控始于2017年,到了2019年初更為明顯。當(dāng)時很多業(yè)內(nèi)人士判斷,房價已進(jìn)入底部,但今年年初的疫情,讓這份預(yù)期繼續(xù)下降。受困于資金回籠,開發(fā)商不得不降價銷售。3月份,天津市內(nèi)六區(qū)的新房降價10%左右。
天津社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)預(yù)測學(xué)科首席專家盧衛(wèi)曾表示,影響天津樓市持續(xù)健康發(fā)展的中長期因素主要是,河北雄安新區(qū)成為繼深圳特區(qū)和浦東新區(qū)之后第三個具有全國意義的新區(qū),相比之下,曾定位于北方經(jīng)濟(jì)中心的天津和定位于開放門戶,國際物流與航運(yùn)中心、宜居新城區(qū)的濱海新區(qū),已然輝煌不再。
另外,一個城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模,最終取決于城市化人口的住房需求。而以2013年為拐點,天津常住人口的流入規(guī)模在不斷減少。自從2018年5月份發(fā)布海河英才計劃至今,已有將近30萬人落戶天津,但大部分只為了落戶買房,真正到天津工作的非常少。
作為土生土長的天津人,李想覺得天津是個不喜歡標(biāo)新立異的城市,樓市調(diào)控始終都在跟著北京走,始終都處于觀望狀態(tài)。
許小樂告訴AI財經(jīng)社,不只是天津,其實北京和河北的房價都在下跌,區(qū)別只是跌幅多少而已。“北京、天津、廊坊等地都采取了非常嚴(yán)格的限購政策,但廣東那邊的深圳、東莞、惠州是比較活躍,跨城交易多,市場復(fù)蘇比較快。從政策上可以去更好地去優(yōu)化整個區(qū)域的流動性,讓區(qū)域的增長能夠回到更好的位置上來。”
盧衛(wèi)也表示,要保持政策的延續(xù)性穩(wěn)定性,才能形成長效機(jī)制, “絕非面多了加水,水多了加面,而是要綜合多種調(diào)控政策,特別是基礎(chǔ)性的貨幣政策和財政政策。”
網(wǎng)站首頁 |網(wǎng)站簡介 | 關(guān)于我們 | 廣告業(yè)務(wù) | 投稿信箱
Copyright © 2000-2020 m.netfop.cn All Rights Reserved.
中國網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)網(wǎng) 版權(quán)所有 未經(jīng)書面授權(quán) 不得復(fù)制或建立鏡像
聯(lián)系郵箱:920 891 263@qq.com