“優(yōu)惠我得給您去問我們領(lǐng)導(dǎo)，要是您近幾天能定，最多再便宜1-2萬元，但不知道領(lǐng)導(dǎo)能批多少，金九銀十嘛，現(xiàn)在已經(jīng)是優(yōu)惠力度最大了。”十一假期期間，天津津南區(qū)某樓盤銷售經(jīng)理張亮告訴AI財經(jīng)社 ，國慶期間，他們每個銷售人員平均要接待5至6組客戶。

早前，媒體曾報道天津樓市降至冰點，但從今年國慶期間天津部分售樓處的到訪情況來看，盡管新房市場算不上十分火爆，但仍有不少置業(yè)需求的存在。

據(jù)了解，武清區(qū)中建壹方里項目，國慶前兩日銷售破7000萬元，銷售經(jīng)理稱，該項目一天能成交16套左右，而且優(yōu)惠很少，最大優(yōu)惠不足96折。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，國慶期間天津二手房日均成交量同比增長約46%，但較9月日均下降28%。貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，節(jié)日里消費(fèi)者減少看二手房很正常，可能更多人會選擇新房。

從今年9月，國家統(tǒng)計局公布的《2020年8月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)》來看，8月，二線城市中的環(huán)京地區(qū)的幾個重點城市，及山東、河南等重點城市下滑明顯。其中，天津二手房價格環(huán)比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%;石家莊環(huán)比下跌0.4%，同比下跌3%;鄭州環(huán)比下跌0.1%，同比下跌4.4%。

房價下行的信號傳導(dǎo)至新房市場，在鄭州表現(xiàn)為房企打響促銷戰(zhàn)，開始出現(xiàn)零首付、首付分期、送車位等現(xiàn)象。然而，記者在走訪天津市北辰區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)和西青區(qū)時發(fā)現(xiàn)，88折、9折已經(jīng)是多數(shù)開發(fā)商能給出的最大誠意。

通常來講，新房首期開盤往往是優(yōu)惠力度最大的時刻。國慶期間，天津新開盤的項目非常少，9月底位于西青區(qū)學(xué)府東路與濱水西道交匯處的愛情繽紛里首次開盤，其優(yōu)惠項目包括：開盤優(yōu)惠17000元、當(dāng)天定房1%優(yōu)惠、七天內(nèi)簽約給1%的優(yōu)惠。比如一套84平米的剛需戶型，原價157萬元，加上全部優(yōu)惠后，只便宜5萬元左右。

房價下降的背后，天津樓市真的涼涼了嗎?

這是一場過度投資行為的糾偏

出乎天津房產(chǎn)中介李想的意料，截止到10月7日，他一共賣出了12套房子，平均每天都有成交。“和去年國慶比，市場肯定有些冷淡，天津雖然不是很火爆，但是也還好，每天售樓處看房的人都挺多的。”

9月10日，一篇題為《天津房價進(jìn)入下降通道：1平米降5000元、兩周降價72萬》的新聞報道引發(fā)輿論關(guān)注，李想也看到了這則消息。“說實話，沒有完全到那種程度，雖然是負(fù)面的，但也有人看完后，覺得是入手天津房子的好機(jī)會。”

整個國慶期間，李想幾乎沒有休息過，奔走在各家售樓中心。他的客戶除了天津本市的改善和剛需外，另一大部分就是來自北京的外溢需求。“外地投資者和天津本市購房者的比例大概是7:3，凡是來天津的外地人很少買二手房，成交周期太長了。大部分選擇新房，但他們短期都不住，起到前期半投資的作用。”

天津是一座臨水而興、依河而建的城市。市內(nèi)六區(qū)是最核心區(qū)域，房價最高。其中又分上三區(qū)——和平區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)，以及下三區(qū)的紅橋區(qū)、河北區(qū)和河?xùn)|區(qū);環(huán)城四區(qū)的西青區(qū)、津南區(qū)，北辰區(qū)和東麗區(qū)價格略低;再往外還有濱海新區(qū);武清、寶坻、靜海、寧河、薊州等區(qū)則屬于遠(yuǎn)郊區(qū)，從房價角度看更次之。

近兩年，隨著海河英才、積分落戶和濱海新區(qū)購房、落戶政策的再放寬，加之天津優(yōu)質(zhì)的教育資源，吸引著大量京津冀區(qū)域的購房者來津置業(yè)。

2018年，在北京工作的張秋因為孩子要上學(xué)，通過天津人才引進(jìn)政策落戶，并在和平區(qū)買了一套高樓齡的二手房，單價5.5萬元/平。但她買完后，房價就降了。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，天津的二手房成交量環(huán)比下降12%，今年三季度的價格比二季度略微下跌0.7%。表面上看價格企穩(wěn)，但從全年累計來看，比去年的成交量下降13%左右。

“買漲不買跌”是大部分購房者在置業(yè)時的主要顧慮。但李想認(rèn)為，現(xiàn)在是剛需客戶上車的最佳時間。“如果你是純投資需求，我不建議現(xiàn)在買。純投資肯定要看短期利益，一般投資者在交房后有20%的利潤就會立刻賣掉，但現(xiàn)在不敢保證。以后價格肯定不會降，但要說能上來多少就是問題了。”

許小樂認(rèn)為，天津市場下降的原因，一是天津的經(jīng)濟(jì)和人口增長能力不強(qiáng);二是新房供給大概有18個月左右，二手房的成交周期也在5個月左右，時間較長。“現(xiàn)在的天津市場并不是本身不好，而是對過去幾年過高投資的一種調(diào)節(jié)。包括日本的房地產(chǎn)泡沫和美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都是對前期的過度投資的糾偏，這是經(jīng)濟(jì)的自我調(diào)節(jié)作用，是不可避免的過程。”

盡管國慶期間天津新房市場的表現(xiàn)不算冷淡，但貝殼研究院觀察了包括北京、天津、廊坊等在內(nèi)的18個重點城市發(fā)現(xiàn)，從短期看，今年黃金周市場總體走勢仍向下。今年9月份，二手房市場成交量比8月份下降14%，國慶節(jié)第一周市場成交相比9月繼續(xù)降溫。

加水還是加面?

2016年是天津樓市最瘋狂的時候。

那時是絕對的賣方市場，購房者拿著錢都買不到房，急得在售樓處號啕大哭。據(jù)天津融創(chuàng)前銷售人員回憶，當(dāng)時融創(chuàng)天拖一套134平米的房子，有位顧客前后看了7次都沒買，2016年對方又陸續(xù)來看了4次，一共看房11次，但最后那期房子他也沒有買上。

“后來我們又推了一些小面積的房子，早晨9點開盤，他就搬著小板凳在我們售樓處坐著，一直等到凌晨2點，最后買了一套97平米的小三居，房價跟半年前134平米所需要的首付價一樣。”該銷售人員感嘆，房價上漲的高峰時期，業(yè)內(nèi)流傳的一句心酸話是“全款變首付，首付變車位”。

2016年4月，趙亮在南開區(qū)入手了一套二手房，當(dāng)年8月，這套房子就漲了80萬元，隨著近兩年的調(diào)控，他表示，如果現(xiàn)在出售，只能掙50萬。“我當(dāng)時1.87萬元/平方米買的，房子最高時賣到3.2萬元/平方米，現(xiàn)在降到2.7萬元/平方米。”

調(diào)控始于2017年，到了2019年初更為明顯。當(dāng)時很多業(yè)內(nèi)人士判斷，房價已進(jìn)入底部，但今年年初的疫情，讓這份預(yù)期繼續(xù)下降。受困于資金回籠，開發(fā)商不得不降價銷售。3月份，天津市內(nèi)六區(qū)的新房降價10%左右。

天津社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)預(yù)測學(xué)科首席專家盧衛(wèi)曾表示，影響天津樓市持續(xù)健康發(fā)展的中長期因素主要是，河北雄安新區(qū)成為繼深圳特區(qū)和浦東新區(qū)之后第三個具有全國意義的新區(qū)，相比之下，曾定位于北方經(jīng)濟(jì)中心的天津和定位于開放門戶，國際物流與航運(yùn)中心、宜居新城區(qū)的濱海新區(qū)，已然輝煌不再。

另外，一個城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模，最終取決于城市化人口的住房需求。而以2013年為拐點，天津常住人口的流入規(guī)模在不斷減少。自從2018年5月份發(fā)布海河英才計劃至今，已有將近30萬人落戶天津，但大部分只為了落戶買房，真正到天津工作的非常少。

作為土生土長的天津人，李想覺得天津是個不喜歡標(biāo)新立異的城市，樓市調(diào)控始終都在跟著北京走，始終都處于觀望狀態(tài)。

許小樂告訴AI財經(jīng)社，不只是天津，其實北京和河北的房價都在下跌，區(qū)別只是跌幅多少而已。“北京、天津、廊坊等地都采取了非常嚴(yán)格的限購政策，但廣東那邊的深圳、東莞、惠州是比較活躍，跨城交易多，市場復(fù)蘇比較快。從政策上可以去更好地去優(yōu)化整個區(qū)域的流動性，讓區(qū)域的增長能夠回到更好的位置上來。”

盧衛(wèi)也表示，要保持政策的延續(xù)性穩(wěn)定性，才能形成長效機(jī)制， “絕非面多了加水，水多了加面，而是要綜合多種調(diào)控政策，特別是基礎(chǔ)性的貨幣政策和財政政策。”

關(guān)鍵詞： 樓市兩重天 鄭州