01
“別買,別買,千萬別買”。
每次有人向小彭打聽燕郊房子的時候,小彭都要先向?qū)Ψ綕娨慌枥渌?/p>
2017年,在京工作多年的小彭終于想到了置業(yè),“再不買房你就更買不起了”,這樣的話聽多了,難免著急,但是北京的房價又實在高攀不起,于是他就把目光轉(zhuǎn)向了“北京睡城”燕郊,這里距離天安門,只有30多公里,雖然地處河北,但早就是“精神上的北京”。
在不少小區(qū)已經(jīng)快進入到3萬區(qū)間的當口,小彭終于在燕順路附近以2.5萬/㎡的單價,拿下了一套小三居,付完首付成為“有產(chǎn)者”之后,他也成了一名房奴,每月1.2萬的房貸著實很累,但是想到有房了,還是開心啊。
當時大家都非常樂觀,京津冀一體化,中介們紛紛鼓吹,以燕郊的形勢,遲早向隔壁的通州看齊,這里的地理位置、地鐵規(guī)劃以及并入北京的傳言,都有著廣泛的群眾基礎(chǔ),那時候房子不是一般好賣。
好景不長,轉(zhuǎn)折也在2017年來臨了。
到了年底,小彭小區(qū)里賣房子的人開始多了,價格一路走低,從2.5萬到2萬,各種報價都有,到現(xiàn)在,二手房的報價已經(jīng)到了1.8萬,小彭的房子已經(jīng)跌掉了一個首付,最近又有鄰居報出了1.5萬的價格,前景一點不看好。
賣吧,不好賣還賠錢;等著,可能更賠。
這情勢下,地產(chǎn)商們也著急,包括燕郊在內(nèi)的“北三縣”宣傳又卷土重來,不少沒售出的老盤和一些剛出爐的新盤,都打上了“不限購”的噱頭,不限戶口,不限社保,只為了能賣出去,怎么看都是最后的瘋狂,能撈一筆是一筆。
這一切都是怎么發(fā)生的呢?
02
其實自打2011年北京開始限購之后,“環(huán)京”就成了炒房的一個重要去處。
河北省的存在感一直很弱,光芒都被周圍的京津掩蓋著,但也有例外,比如“北三縣”,這塊被戲稱為河北“飛地”的房價超過了它上級的廊坊市,一直向北京看齊,高點的時候,是河北之最。
這樣的地方,還有不少,有五六年的時間,饑渴的投資客們開始按地圖炒房,繞著北京的固安、永清、霸州、高碑店、涿州、懷來輪流被關(guān)注,這些地方狂飆突進,建了一大批“北京概念房”。
● 北三縣不用說了,“并入北京”的概念炒了這么多年了,經(jīng)久不衰;
● 固安縣在北京新機場項目開始后,就跟上了腳步;
● 永清縣、高碑店據(jù)說是承接了北京的一些挪走的批發(fā)市場;
● 高碑店的白溝因為靠近雄安新區(qū),順帶著搭上了“北京+雄安”的雙重概念。
而其余的,純粹是因為距離北京近,就連天津的武清和寶坻,都是因為北京概念漲起來的。
漲是真漲,在2017年的高峰時刻,廊坊全市10個區(qū)縣市的均價都過萬,距離北京越近房價越高,郊縣區(qū)的價格超過市區(qū)很平常,燕郊更是走出了獨立行情。
但拐點一過,各種期望都落空,跌慘了的豈止燕郊。
從2017年的下半年開始到現(xiàn)在,環(huán)京均價下跌超過30%是很平常的事兒。
永清跌的最多,香河其次,均超過了50%,三河、大廠、涿州跌幅超過40%,而且當年讓人嘗到甜頭的房價倒掛也沒有了,現(xiàn)在這些地方新房價格基本上超過二手房,也就意味著,一味地搶新房已經(jīng)不賺錢了。
03
這里面,永清縣最慘。
55%只是均價的跌幅,如果具體到個別炒作水分大的項目,跌得更慘,腰斬之后再腰斬都是有的。
在永清,有不少大盤,環(huán)京概念起來的時候,不少開發(fā)商的布局很快,劃一片地,蓋樓,建大盤甚至超級大盤,因為地價便宜,大家都憋著大掙一筆。
那時候公布出來的規(guī)劃圖,看上去就是密密麻麻的一片樓,有的項目樓號甚至過百,開盤價也是節(jié)節(jié)高,撩撥買房人趕快掏錢。
某京籍開發(fā)商在永清規(guī)劃了一片生態(tài)城,從別墅、洋房再到板樓、公寓,各種形態(tài)基本上全齊了,那價格也在短期內(nèi)以肉眼可見的速度上漲。
● 2015年8月開盤的時候,均價6100元/㎡,當時永清的均價只有5000元;
● 到了2016年的8月份,這個項目的均價已經(jīng)是1.4萬了,一年漲了130%;
● 兩個月以后,均價又漲2000元,真是做到了一天一個價。
那時候,這地方車滿為患,北京的客戶一車一車往售樓處拉,門口需要保安指揮,里面也是人挨人,都是搶房的。
開發(fā)商一看這架勢,那價格還得漲!
到了9月底,小區(qū)均價就破2萬了,到了2017年3月,這里的價格達到了峰值的2.6萬,只不過持續(xù)的時間很短,6月份就回落至2萬-2.3萬。
房價炒出了股市的味道。
趁著這一波,這個超級大盤的板樓和洋房已經(jīng)賣得差不多了,開發(fā)商的宣傳重點轉(zhuǎn)向1.65萬的商住公寓。
此后的價格宣傳戰(zhàn)沒有了,因為這里的房價一路走低,2.3萬,2萬,1.7萬……
為啥會這樣呢?
原因也挺簡單的,限購政策紛紛出臺、金融政策不斷緊縮、規(guī)劃預(yù)期基本無望,幾個因素加一起,直接沒了接盤俠,房價根本撐不住。
高價搶了房的業(yè)主沒多久就后悔了,現(xiàn)在,小區(qū)的二手房已經(jīng)跌到了8000多,如果急售,那么6000多的價格也是可以掛的,能賣出去就行。
從2.6萬到8000元,70%的錢都虧掉了,一套100平方米的房子,要虧250萬,多諷刺的數(shù)字啊。
04
太慘痛了,很多砸鍋賣鐵買房的人就不干了。
不久前,永清某樓盤的業(yè)主開始組織維權(quán),部分業(yè) 主號召“斷供”,來逼迫開發(fā)商退房,并且在各種渠道投訴開發(fā)商欺詐,歸根結(jié)底,現(xiàn)在的價格已經(jīng)跌得比買時還低了。
實話說,各種質(zhì)量問題、交付問題的維權(quán),還算是在情理之中,但是這種價格漲跌的維權(quán),一直都處在一個很尷尬的位置。
白紙黑字、愿打愿挨,這事兒本沒什么置喙的余地,但是損失那么一大筆錢,放在誰身上,都是難以承受的,別說70%,就是30%,都夠業(yè)主和銀行心驚一陣子的。
只是斷供也威脅不了開發(fā)商啊,當初的賣房款人家收了,斷供了銀行收一堆房子還得處置,打折出售不知道便宜了誰。
實際上,無論是環(huán)京還是環(huán)滬,還是目前更加熱門的環(huán)深,光按“地圖炒房”這事兒就一直不靠譜,跨區(qū)域買房還是有很多功課要做的:
● 買房不是跟風(fēng)的事兒,炒房也不是,自己買的時候,到底是在峰頂還是半山腰,得搞清楚,跟著別人一窩蜂殺進去,很容易成接盤俠;
● 實地走一走,起碼向當?shù)厝藛栆蛔欤@里收入多少,靠什么維持,哪里是中心,哪里是郊區(qū),新房什么行情,二手房是咋賣的;
● 順便問問自己,現(xiàn)在自己住嗎?未來有人住嗎?
至于那些中介的忽悠更不能聽啊,政策的事他們說了能算嗎?北京使勁控制人口都控制不住,還把河北一塊地圈進來讓你政策套利?這跟聽消息炒股一樣,只能被套。
問清楚了、想好了,再下手也不晚,可惜,在最熱的那個時段,很少有人想這些問題。
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