過去20年,中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了土地紅利、金融紅利、管理紅利的時代轉(zhuǎn)換。如今,品質(zhì)、服務(wù)、成本管控、現(xiàn)金流管理已經(jīng)成為決定房企成敗生死的硬性指標(biāo)
自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房住不炒”后,炒房客退場,開發(fā)商的高房價紅利被強(qiáng)制削減。2020年疫情暴發(fā),經(jīng)濟(jì)面臨危機(jī),但中央控制房地產(chǎn)杠桿率的決心不減,讓房地產(chǎn)業(yè)清醒地認(rèn)識到,持續(xù)近20年的粗放、高速增長徹底遠(yuǎn)去,向管理要效益不再是口號,而是不得不為、不為就會被淘汰的現(xiàn)實(shí)。
新時代之下,每家開發(fā)商都會感覺痛苦,幾乎沒有一家企業(yè)自愿從賺大錢、賺快錢的粗放模式轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理模式,都是被逼無奈,被迫轉(zhuǎn)型。
又一次時代更迭
2002年之前,中國房地產(chǎn)行業(yè)還處于土地紅利階段,這一時期,哪家地產(chǎn)商有本事拿到便宜的土地,就有可能賺到超額利潤。
那時,房地產(chǎn)市場化剛剛起步,城鎮(zhèn)化建設(shè)也處于初期,大量房企在這一時期創(chuàng)建,城市建設(shè)需求與迅速崛起的行業(yè)高度契合,對于開發(fā)商來說,拿到地就意味著一半錢揣進(jìn)了兜里。
2002年之后,中國房地產(chǎn)繼續(xù)維持供需兩旺的態(tài)勢,這一年的5月9日,國土資源部簽發(fā)11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,至此,沿襲多年的土地協(xié)議出讓方式終止,商業(yè)、旅游、商品住宅等各類經(jīng)營性用地被推向市場,房地產(chǎn)正式進(jìn)入杠桿紅利時代,房產(chǎn)大佬們只要融到錢,就可以從公開市場上拿地建樓。
地產(chǎn)開發(fā)本就是資金密集型行業(yè),招拍掛制度讓中國房地產(chǎn)市場成為全球資金的熱土。這一時期,融創(chuàng)、碧桂園、恒大、泰禾、富力等地產(chǎn)公司利用資金杠桿,成功實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張,銷售額從百億躍進(jìn)到千億。
招拍掛為地方財政提供了經(jīng)濟(jì)建設(shè)資金,讓原本老舊的城市高樓林立,但20年間,房價、地價也被越炒越高,致使地產(chǎn)全行業(yè)負(fù)債率水平居高不下。
2020年,房企債券到了還本付息高峰期,全年房企債券合計(jì)到期約8365億元,比2019年增加1880億元。
為了抑制過高的房價和企業(yè)杠桿率,中央在2017年加大房地產(chǎn)調(diào)控力度,2018年金融機(jī)構(gòu)開始收緊地產(chǎn)公司的信貸。一線城市房價也進(jìn)入為期三年的震蕩下跌或緩慢上漲態(tài)勢。但仍有地產(chǎn)公司認(rèn)為,政府的財政收入、經(jīng)濟(jì)增長都離不開房地產(chǎn)拉動,房地產(chǎn)的金融紅利仍會延續(xù)。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2020年到來。這一年,整個中國房地產(chǎn)行業(yè)在艱苦求生中窺見了政府控房價、去杠桿的決心。據(jù)《財經(jīng)》記者不完全統(tǒng)計(jì),截至2020年10月31日,全國已有453家房企發(fā)布破產(chǎn)公告,平均每天約1.5家房企被清算。
年初受疫情影響,工地停工、售樓處關(guān)門,房企去化艱難。開發(fā)商們一邊降價、打折、促銷、回款,一邊等待政府的救市政策,希望重新回到“正軌”,能繼續(xù)融資擴(kuò)大規(guī)模,拿地建房。
2020年以來,貨幣政策的確松動,三次降準(zhǔn)釋放流動性1.75萬億元。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),今年三季度,房企發(fā)債規(guī)模刷新歷史紀(jì)錄,境內(nèi)外債券發(fā)行307次,融資規(guī)模約3247億元,同比增長14%。
每家房企都想搶在政策窗口期內(nèi)融到錢。但今年8月,住建部和央行明確了地產(chǎn)行業(yè)的金融審慎管理制度,并增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度。
總體基調(diào)奠定后,標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)則隨之而來,“三道紅線”就像緊箍咒,讓房企不得不收斂欲望,借新還舊的同時,把資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債控制在及格線以上。
“三道紅線”是指:1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;2.凈負(fù)債率大于100%;3.現(xiàn)金短債比小于一倍。依據(jù)觸線條數(shù),房企被分為“紅橙黃綠”四檔,若全未觸線,則有息負(fù)債規(guī)模年增速不超過15%,每觸碰一條,年增速上限降低5%,全部踩線,則有息負(fù)債規(guī)模不得再增加。
這一從未形成正式文件的“窗口指導(dǎo)”政策震動了整個房地產(chǎn)業(yè)。
萬科董事長郁亮認(rèn)為,“三道紅線”徹底給地產(chǎn)金融紅利時代畫上了句號。兩年間,杠桿率過高的華夏幸福已經(jīng)分了半壁江山給平安集團(tuán),而至今無人明確接盤的泰禾,股價從最高點(diǎn)跌去了近八成。
調(diào)控之下,房企拿地成本一路走高,降價甩賣進(jìn)一步壓縮了利潤空間。
政策、融資環(huán)境變化背后,房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系也悄然改變。隨著居民收入增長放緩,城鎮(zhèn)化進(jìn)程過半,房地產(chǎn)正在從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)化。
從土地紅利、金融紅利再到管理紅利,房地產(chǎn)時代更迭已發(fā)生兩次,有房不愁賣、賣房就掙大錢的時代一去不返。品質(zhì)、服務(wù)、成本管控、現(xiàn)金流管理成為決定房企成敗生死的硬性指標(biāo)。管理紅利初露端倪。
從2019年開始,各大房企的業(yè)績會都向投資者傳遞一個信息:謹(jǐn)慎投資,向管理要紅利。但口號并沒有說服力,管理做得好不好,數(shù)字會說話。
一家房企的精細(xì)化管理能力,最直觀的體現(xiàn)就是項(xiàng)目銷售價格有競爭力、回款速度快,同時營銷成本、管理費(fèi)用和融資成本相對降低。
2019年房企銷售三十強(qiáng)企業(yè)管理費(fèi)用率與銷售費(fèi)用率之和的平均值為7.73%。管理費(fèi)用率和銷售費(fèi)用率受很多因素影響,但管理相對優(yōu)秀的公司兩費(fèi)率之和都小于平均值;而管理粗放的公司兩費(fèi)率之和都在平均值之上(見表1)。
新時代下,開發(fā)商繼續(xù)壓價賣房已然無利可圖,只能從管理上擠出更多紅利,這不僅有助于企業(yè)還債去杠桿,還能擴(kuò)展融資渠道,拿到低成本資金。
融資成本高低直接決定企業(yè)經(jīng)營績效。中國房地產(chǎn)銷售三十強(qiáng)企業(yè)的有息負(fù)債動輒千億,融資成本差一個百分點(diǎn),一年就能差十個億。
表2中列出了三十強(qiáng)私營房企的融資利率,其中龍湖最低,利率為4.50%;中國恒大最高,為9.14%。濱江集團(tuán)、世貿(mào)集團(tuán)較中梁地產(chǎn)、陽光城、富力地產(chǎn)、新城控股,融資成本更低。
表1:房企管理和銷售費(fèi)用率之和對比
表2:部分中國房企銷售三十強(qiáng)的融資利率
這些融資成本較低的公司,已經(jīng)證明了其精細(xì)化管理能力,更有希望首先獲得新時期的發(fā)展紅利。
細(xì)節(jié)與方法論決定成敗
未來將有更多粗放經(jīng)營的房企被淘汰,擁有豐厚廉價土地儲備的開發(fā)商還有更多試錯空間,但若無法構(gòu)建出新的競爭力,被淘汰也是遲早的事。
郁亮從萬科的經(jīng)驗(yàn)出發(fā),認(rèn)為管理紅利時代的競爭力主要有三點(diǎn),一是戰(zhàn)略正確,二是適人匹配、組織精簡;三是精細(xì)化運(yùn)作。
無論是萬科物業(yè)、萬緯物流,還是萬翼科技,萬科一直在圍繞主業(yè)開發(fā)多元服務(wù)和業(yè)態(tài);碧桂園也是如此,建筑機(jī)器人、農(nóng)業(yè)綠色生態(tài)等。
對于開發(fā)商來說,在自己相對熟悉的領(lǐng)域擴(kuò)展邊界,鍛煉精細(xì)化管理能力,風(fēng)險低于跨行業(yè)發(fā)展。
適人匹配是另一個重要原則,是對人才的尊重與理解。
碧桂園2014年引入博士生,重點(diǎn)區(qū)域的總經(jīng)理背有傳幫帶指標(biāo),碧桂園希望這批人才滲透進(jìn)組織后,能夠系統(tǒng)化地改造碧桂園之前的粗放管理。
郁亮發(fā)現(xiàn),一個??粕鑫飿I(yè)服務(wù)管家,比本科生更用心,因?yàn)樗懈鼜?qiáng)的成就感,工作更有干勁。
龍湖內(nèi)部有一套企業(yè)員工的移動社交平臺,類似微信朋友圈,吳亞軍也在其上。員工吐槽流程、物業(yè)、食堂飯菜時,她都能看到,很多細(xì)節(jié)性管理問題因此得到解決。
近兩年,碧桂園陸續(xù)將內(nèi)部職能部門子公司化,如財務(wù)、法務(wù)部門獨(dú)立核算。以前,區(qū)域公司投資買地,法務(wù)部門審核招拍掛和投融資并購的兩個人工資一樣。但很明顯,后者工作難度更大?,F(xiàn)在,子公司化后,工種劃分更細(xì)、業(yè)績可量化、薪酬標(biāo)準(zhǔn)也更合理。
要真正獲得管理紅利,房企要做的改革遠(yuǎn)不止于此。例如最重要的拿地環(huán)節(jié),有多少地當(dāng)初盲目拿下,之后投資回報率慘不忍睹,但是區(qū)域總一輪崗,爛攤子交給了下一任。
一塊地的投資考核能否跟人走,除了考察投資回報率,能否進(jìn)一步考察開發(fā)項(xiàng)目的集團(tuán)資金占有率、資金的盈利效率?已經(jīng)有頭部企業(yè)開始設(shè)定新的投資考核標(biāo)準(zhǔn)。
精細(xì)化管理不能一蹴而就,但細(xì)節(jié)與方法論決定成敗。2021年,除了繼續(xù)降杠桿,挖掘管理紅利將占用地產(chǎn)商們更多時間。
關(guān)鍵詞: 房企破產(chǎn) 賺大錢
網(wǎng)站首頁 |網(wǎng)站簡介 | 關(guān)于我們 | 廣告業(yè)務(wù) | 投稿信箱
Copyright © 2000-2020 m.netfop.cn All Rights Reserved.
中國網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)網(wǎng) 版權(quán)所有 未經(jīng)書面授權(quán) 不得復(fù)制或建立鏡像
聯(lián)系郵箱:920 891 263@qq.com