隨著3月16日穩(wěn)增長定調(diào)后，近期各個地區(qū)的經(jīng)濟維穩(wěn)措施也相繼出臺，多地發(fā)布了房地產(chǎn)相關(guān)政策，如南京房貸利率下行，福州限購政策一定程度放開等等，市場逐漸回暖。3月30日房地產(chǎn)板塊午后持續(xù)拉升，個股掀起漲停潮，截至收盤，A股房地產(chǎn)市場全面飄紅，共有28個漲停。港股房地產(chǎn)市場同樣強勢，這些現(xiàn)象是否意味著房地產(chǎn)市場的觸底反彈?市場升溫的背后又是否暗藏玄機?

房地產(chǎn)板塊全線飄紅

3月30日，A股大盤全天高開高走，房地產(chǎn)板塊全天強勢，截至收盤，板塊內(nèi)近30只個股漲停，相關(guān)的建筑材料、水泥、物業(yè)等板塊均集體上漲。在漲停的個股中，特發(fā)服務(wù)、南國置業(yè)等17家為首板，更有多只股票創(chuàng)下連板記錄，其中天?；?、嘉凱城分別創(chuàng)下15天11個板、11天5個板的短期記錄;而此前遭遇危機或爆雷的陽光城、華夏幸福、奧園、泰禾等，也都走出了持續(xù)上漲的態(tài)勢;光明地產(chǎn)、天房發(fā)展、津濱發(fā)展等12只個股更是在30日當天創(chuàng)一年新高。

不僅是A股市場，向來對房地產(chǎn)板塊頗為苛刻的港股市場，同樣走出上揚態(tài)勢，截至收盤，板塊內(nèi)福晟國際大漲30%，綠地香港漲25.36%，世茂集團漲近20%，前一天爆出年報延期的融創(chuàng)中國漲超18%。

地產(chǎn)股波動是近期常態(tài)

對于當天資本市場的走勢，多位業(yè)內(nèi)人士認為主要來自兩大因素：一是房地產(chǎn)板塊整體走勢估值修復(fù)，二是市場傳出的“深圳二手房參考價將上調(diào)3%-5%”，加之年初開始的放松貸款額度、降低5年期LPR，以及部分城市調(diào)降首付比例、下調(diào)房貸利率、放開限售政策等，均對房產(chǎn)銷售產(chǎn)生了刺激，進而帶動房地產(chǎn)板塊的上漲。

不僅如此，一周前，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，研究當前經(jīng)濟形勢和資本市場問題。會議指出，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。會議強調(diào)，有關(guān)部門要切實承擔起自身職責(zé)，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。

“隨著中央表態(tài)，近期多地發(fā)布房地產(chǎn)利好政策，市場逐漸回暖，加之近期機構(gòu)500強房企排行榜發(fā)布，即便是融創(chuàng)等類似有壓力的企業(yè)，也還是給予肯定。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，資本市場近期出現(xiàn)比較大幅度的現(xiàn)象，也是各類資金在尋找好的投資標，一些頭部的房企更容易受到投資者關(guān)注，地產(chǎn)股也容易成為投資者意向的投資標。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心重點城市樓市成交周報顯示，2022年第13周新房成交止降轉(zhuǎn)升，重點城市新建商品住宅成交量環(huán)比上漲41.36%，諸葛找房方面預(yù)計，接下來新房成交規(guī)模大概率延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。

市場預(yù)期延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢

不論是頂層維穩(wěn)增長的定調(diào)，還是各地房地產(chǎn)利好政策的不斷出臺，房地產(chǎn)市場的“嚴冬”似乎已經(jīng)過去，一些過去壓力比較大的企業(yè)，例如華夏幸福、融創(chuàng)等企業(yè)股價也是明顯拉升。嚴躍進對此表示，前期房企經(jīng)營的低谷反而有助于企業(yè)的成長，此次全面拉升也說明了企業(yè)的基本面在好轉(zhuǎn)，最大的壓力已經(jīng)過去。

“但4、5月份行業(yè)內(nèi)會比較集中的有一批還債潮，這個關(guān)能不能過得去，是雪上加霜還是堅定邁過，目前還不好判斷。”某十強民營房企分管融資的副總裁直言，目前就時常一天兩天的走勢判斷行業(yè)的冬天就此過去了，還為時尚早，包括部分頭部部分民營房企能否展期成功、二十強民企的資產(chǎn)處理是否順利，這都還是未知。“加上目前疫情的因素讓原本應(yīng)該到來的小陽春成色不足，整體的考驗還是很嚴峻的。”

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示認同。根據(jù)中原方面提供的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年1月后，全國只有上海、杭州、北京等城市相對活躍，但3月開始市場并不樂觀，特別下半月，伴隨著疫情的持續(xù)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)集體裁員，整體房地產(chǎn)降溫的速度頗為明顯。“特別是二套的高貸款，讓信貸政策的松綁效果徹底消失，置換需求被壓抑。”

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