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中介猛推“以貸換貸”:最低年利率3.4%,輕松省下數(shù)十萬利息
時(shí)間:2022-04-15 15:09:00

隨著銀根放松、利率走低、經(jīng)營(yíng)貸及消費(fèi)貸等品種投放力度加大,不少貸款中介再度活躍,向購房者推出了“以貸換貸”的生意。4月13日,北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些貸款公司宣稱可幫助客戶將最低年利率3.4%的經(jīng)營(yíng)貸與年利率5%以上的房貸進(jìn)行置換,輕松省下數(shù)十萬元利息,不過,貸款中介所收的費(fèi)用不菲,整體辦理收取的服務(wù)費(fèi)大概在貸款金額的1.6%-4%,這其中還不包括一些隱性費(fèi)用。更為重要的是,無論“首付貸”還是此類置換經(jīng)營(yíng)貸的方式,都在變相地回避國(guó)家對(duì)于信貸政策的監(jiān)管,一經(jīng)查出會(huì)被銀行要求提前歸還貸款,用戶若盲目輕信可能得不償失。

中介猛推“以貸換貸”

“打開你房貸按揭銀行的App,看看你的房貸利率是多少?”“只要條件符合就可以考慮換貸,幫你省利息”,北京商報(bào)記者注意到,近日,有不少貸款中介開始在社交平臺(tái)上不斷推薦“以貸換貸”業(yè)務(wù),吸引用戶的目光。

經(jīng)營(yíng)貸已存在多年,主要是銀行針對(duì)中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶推出的融資產(chǎn)品,借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式從銀行借款,用來盤活個(gè)體企業(yè)資金。而“以貸換貸”則是購房者經(jīng)過貸款公司一番包裝后,將最低年利率3.4%的經(jīng)營(yíng)貸與年利率5%以上的房貸進(jìn)行置換。

在社交平臺(tái),有多位貸款中介曬出了購房按揭貸款與經(jīng)營(yíng)貸數(shù)據(jù)對(duì)比。根據(jù)一位貸款中介提供的信息,以貸款金額100萬元、還款方式為等額本息為例,購房按揭貸款期限為30年,年利率為5.88%,月還款額約為5919元,總支付利息約為113.07萬元,總還款額度約為213.07萬元。通過置換經(jīng)營(yíng)貸后還款期限變?yōu)?0年,年利率為4.6%,月還款金額為6380.6元,總支付利息為53.13萬元,總還款額為153.13萬元。

“通過這樣的方式您可以少還10年貸款,少還利息59.94萬元。”這位貸款中介說道。不過,在實(shí)際情況下,試圖“以貸換貸”的用戶往往都是房貸存量用戶,實(shí)際利息差額并不像中介宣稱的如此有誘惑力,而貸款期限縮短還會(huì)導(dǎo)致月供增加,加大用戶的還款壓力。

但在中介機(jī)構(gòu)的鼓吹下,“以貸換貸”這一方式還是讓不少買房人動(dòng)了心,多位貸款中介向北京商報(bào)記者表示,“以貸換貸”業(yè)務(wù)現(xiàn)在很火爆,咨詢的客戶非常多。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)分析,經(jīng)營(yíng)貸利率低于房貸利率,這種明顯的倒掛局面產(chǎn)生了一定的套利空間,誘發(fā)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)行為;銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)貸的審核力度不足,致使這種違規(guī)行為鉆了空子;中介在此過程中有比較可觀的收入。

隱性收費(fèi)的套路

由于經(jīng)營(yíng)貸需要通過抵押方式從銀行借款,還需要將資金用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),申請(qǐng)人需要符合相應(yīng)的審核要求,那么,貸款中介是如何經(jīng)過一番包裝,讓用戶符合申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的?

北京商報(bào)記者進(jìn)一步深入調(diào)查后了解到,貸款中介“包裝”的方式都是大同小異,購房者名下若有正常經(jīng)營(yíng)的公司,貸款中介將會(huì)根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)以及購房者個(gè)人情況制定經(jīng)營(yíng)貸置換計(jì)劃;若購房者沒有自身經(jīng)營(yíng)的公司,那么貸款中介將為購房者過戶一家公司,并偽造經(jīng)營(yíng)流水,讓客戶“變身”經(jīng)營(yíng)者,然后再進(jìn)行產(chǎn)品置換。

經(jīng)營(yíng)貸的還款方式也有多種選擇,一位貸款中介提到,“當(dāng)前名下有正常經(jīng)營(yíng)流水的客戶能申請(qǐng)20年期還款的產(chǎn)品,中途不用歸還本金,等額本息還款方式,和房貸的還款方式一樣,其他類別的客戶只能做10年期貸款”。

在置換過程中,貸款中介所收的費(fèi)用也不菲,多位貸款中介向北京商報(bào)記者表示,整體辦理收取的服務(wù)費(fèi)大概在貸款金額的1.6%-4%,也就是說若辦理100萬元經(jīng)營(yíng)貸,需要向貸款中介繳納1.6萬-4萬元的服務(wù)費(fèi),這其中還不包括一些隱性費(fèi)用。“若購房者的征信、抵押物存在問題,還要再根據(jù)不同情況進(jìn)行收費(fèi)。”多位貸款中介提醒。

除了一些隱性費(fèi)用外,北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),如果購房者存在首套房貸款還未還清的情況,貸款中介還會(huì)提供一種墊資操作方案,例如客戶名下房產(chǎn)仍有50萬元貸款未還清,這時(shí)貸款中介便可以先行將50萬元貸款替購房者墊付,隨后等購房者經(jīng)營(yíng)貸放款之后,再將這筆費(fèi)用還給貸款中介。墊資費(fèi)以10-15天為一個(gè)周期收取,例如50萬元貸款,一個(gè)周期需要收取墊資費(fèi)3500元,如果經(jīng)營(yíng)貸審批時(shí)間達(dá)到一個(gè)月,那么貸款中介將從中獲利7000元。

當(dāng)北京商報(bào)記者明確提到利用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸可能被銀行查出時(shí),多位貸款中介均表示,“可以規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn),只要資金不直接流入房地產(chǎn)市場(chǎng)就可以,具體操作可以用取現(xiàn)、走對(duì)公賬戶解決”。

切勿盲目聽信

助推本該用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金流入樓市,變相抬高了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,經(jīng)營(yíng)貸置換房貸說明當(dāng)前市場(chǎng)的亂象依舊未得到有效解決,貸款中介為經(jīng)營(yíng)貸資金流向樓市進(jìn)行“包裝”,貸款中介從中收獲不菲“中介服務(wù)費(fèi)”。

在梁楠看來,經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)投入樓市,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)也會(huì)有負(fù)面影響,將削弱樓市政策的調(diào)控力度,產(chǎn)生較多的投機(jī)需求,一定程度上也會(huì)推高房?jī)r(jià),致使合理的住房需求得不到保障。

分析人士表示,按照銀行規(guī)定,經(jīng)營(yíng)貸只能用于企業(yè)經(jīng)營(yíng),居民將資金流入股市、樓市屬于違規(guī),且經(jīng)營(yíng)貸和房貸最長(zhǎng)期限不同,同樣的貸款金額下,期限越短月供金額越大,加劇用戶還款壓力,盲目聽信貸款中介忽悠恐會(huì)得不償失。

梁楠表示,經(jīng)營(yíng)貸還款期限較短,還款壓力相對(duì)較大;再次,經(jīng)營(yíng)貸置換房貸這一過程中又會(huì)夾雜其他成本,最后整體成本或比房貸成本更高。

在經(jīng)營(yíng)貸入樓市愈演愈烈的背景下,相關(guān)核查手段也在不斷升級(jí)。除了及時(shí)通過窗口指導(dǎo)、監(jiān)管提示約談等方式部署全轄銀行機(jī)構(gòu)開展快速自查,全面摸排有關(guān)情況之外,此前也有監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求銀行嚴(yán)格規(guī)范與中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作,及時(shí)堵塞業(yè)務(wù)管理漏洞、完善產(chǎn)品服務(wù)流程,嚴(yán)肅開展問責(zé)等。

在高壓之下,銀行也加大了巡查力度,北京商報(bào)記者了解到,北京轄內(nèi)的部分商業(yè)銀行已經(jīng)在遵照《個(gè)人貸款提前到期告知函》對(duì)違規(guī)流向樓市的信貸資金進(jìn)行回收,要求客戶提前進(jìn)行返還。

“接下來,銀行應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)經(jīng)營(yíng)性貸款借款人資質(zhì)的審核力度,如銀行流水及收入證明等是否真實(shí),同時(shí),提高核查貸款資金流向的穿透性,從而保障資金流入正規(guī)用途,另外,加強(qiáng)監(jiān)管,特別是對(duì)于違規(guī)行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)絕不姑息。”梁楠說道。

關(guān)鍵詞: 以貸換貸 最低年利率 中介機(jī)構(gòu) 業(yè)務(wù)合作

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