引入戰(zhàn)投遲遲未果的泰禾集團(000732.SZ)，再次深陷業(yè)主維權風波。

6月9日，泰禾北京院子二期業(yè)主在微博發(fā)布公開信稱，該項目施工進度嚴重滯后，合同約定明年交房，但目前一半工程還沒出地面，業(yè)主擔心項目存在爛尾風險。

“春節(jié)期間基本就停了，四月底緩慢復工，但進度緩慢，施工方也被欠錢，多次稱再不給建設資金就走人。泰禾是上市公司，老百姓信任，結果一生的積蓄都要斷送進去了。”有業(yè)主對第一財經記者表示。

此前不久，泰禾上海大城小院業(yè)主同樣發(fā)布公開信求助，稱項目自去年9月停工至今，存在爛尾風險。在杭州、蘇州、東莞等地，均有泰禾項目業(yè)主反映存在延期交付現象。

不過泰禾方面表示，北京項目五月初現場已全面復工，目前復工工人600人左右，施工情況一切正常，上海項目也在同步推進中。關于引入戰(zhàn)投事宜，據接近泰禾方面人士透露，目前此事還在推進中，之前市場消息稱其正與國企央企接觸確有其事。

“泰禾目前就是資金問題，接盤方要評估后續(xù)如何能夠盤活資產，結合泰禾的規(guī)模，對資金要求會很高。”有業(yè)內人士透露。目前，市場傳出的廈門國貿、廈門建發(fā)等企業(yè)均已否認接盤。

危機發(fā)酵

“大多數中國房地產企業(yè)都是草臺班子，這一二十年發(fā)展太快，更多是中國經濟發(fā)展的紅利，不是個人多能干多有本事，也不是靠明星和職業(yè)經理人干起來的。”泰禾集團董事長黃其森此前曾對媒體表示。

這是黃其森少有的坦誠時刻。此前，即便資金危機已露端倪，泰禾仍對自身及市場抱有極大信心。去年年中，黃其森公開稱，泰禾有6000億元貨值、1000多億元負債，而且都在一線、強二線，風險沒有那么大。

然而，一系列風波表明，泰禾面臨的挑戰(zhàn)遠比想象中艱難。受疫情影響，泰禾地產項目結轉受限，一季度營業(yè)收入僅4.79億元，同比下降93.57%;此外，因償還借款增加、籌資流入減少，貨幣資金同比下降58.6%至55.52億元。

賬面資金緊張，但泰禾今年到期的有息負債約540.43億元，其中公司存續(xù)的4只私募債和2只中期票據將于4個月內集中到期，合計規(guī)模高達89.2億元。

“蝴蝶效應”逐漸在微觀層面發(fā)酵。“因為北京限購政策，買北京院子二期的業(yè)主，絕大部分是賣房置換，如果不能如期交付，將無家可歸。”北京業(yè)主表示，與泰禾北京項目部多次談判，但均被告知資金緊張。

上海業(yè)主同樣公開表示，泰禾總部一直將項目絕大部分售房款抽回，直接造成項目后續(xù)建設和土地去抵押無資金來源，存在爛尾風險。

買泰禾北京項目的業(yè)主，購房款千萬起步。資料顯示，泰禾北京院子二期1150萬元/套起，項目規(guī)劃建設520戶，主力戶型為312平方米6居，是繼運河上的院子后，泰禾在北京市場的又一別墅產品。

2016~2017年，泰禾在杠桿助推下斥資778.8億元拿地擴張，前述上海項目，便是泰禾于2016年耗資47.44億元所拿，溢價率超過200%。激進態(tài)勢直接導致泰禾2017年末凈負債率飆漲到474.64%。

意識到高杠桿之險，泰禾去年開始出讓資產、收縮拿地，凈負債率降至年中的258.69%，但仍處于行業(yè)高位。今年二季度，泰禾債務危機發(fā)酵，控股股東泰禾投資及黃其森多次被列為失信被執(zhí)行人，公司市值也僅剩百億出頭。

5月13日，泰禾宣布，控股股東泰禾投資正在籌劃為公司引入戰(zhàn)略投資者，相關交易可能會涉及公司控制權變更。但時間過去近一個月，戰(zhàn)投事宜仍無進展，此前市場盛傳的兩家廈門企業(yè)均發(fā)聲否認。

數據顯示，目前泰禾對外擔保余額約797億元，占公司最近一期經審計歸屬于母公司所有者權益的431.93%，其中的96.44%是對全資、控股子公司的擔保以及全資、控股子公司之間的相互擔保。

“如果母公司對外擔保的比例過高，意味著企業(yè)存在表外隱性負債的可能性增大。”華泰證券表示。

有業(yè)內人士同樣指出，甩賣一輪資產給世茂后，泰禾可出讓的項目質量已不算優(yōu)質。若以股權投資方式進入，泰禾盤子大、表外負債較高，接盤方要投入大量資金填補債務，這也是引戰(zhàn)推進緩慢的原因之一。

行業(yè)洗牌

泰禾自救，除了自身發(fā)展戰(zhàn)略激進，外部因素在于調控收緊后的房企資金之痛。

自2018年4月資管新規(guī)、2019年5月銀監(jiān)會發(fā)布23號文出臺后，整個行業(yè)前端融資受限，房企融資越來越難。據CRIC監(jiān)測，2019年80家典型房企平均融資成本達7.47%，為近五年最高。

泰禾因自身信用評級等因素，自2018年以來，便未發(fā)行過境內公司債券。“泰禾高度依賴信托和資產管理公司的借款，約占其總債務的61%，截至一季度末，只有18%的借款來自銀行開發(fā)貸款。”評級機構惠譽表示。

據西政資本數據，非標資金的融資成本水漲船高，前20強房企前融成本不少都已突破年化12%的門檻，前20強~前30強前融成本已集中在年化13%~16%之間，其他百強房企前融成本已基本達到年化15%~18%甚至更高水平。

即便成本高企，泰禾仍能靠高息非標資金“續(xù)命”，中小房企面臨的則是直接被淘汰。人民法院公告網顯示，截至2020年6月5日，今年房地產企業(yè)破產數量已達208家，超過2018年上半年177家破產數量，與2019年同期相對持平。

近日，揚州市永達房地產有限公司、如皋綠源置業(yè)有限公司兩家江蘇房企正式宣布破產，前者旗下總價數億元的房產被掛牌拍賣。

相較規(guī)模房企而言，業(yè)績在100億~300億的小企業(yè)貸款難、融資難，且多數沒有上市，融資渠道相對單一。資金面的“先天劣勢”更會加大土地資源獲取、營銷等多方面難度，阻礙企業(yè)發(fā)展。

“目前宣布破產的房企以三四線的中小型房企為主，這些房企實力較低，抵御風險能力較弱。”易居控股CEO丁祖昱認為，隨著市場容錯率變得更低，一些實力不濟的小房企最終會被兼并或走向破產邊緣。

值得注意的是，自2019年起，破產企業(yè)中開始出現規(guī)模較大的房企，如曾進入房地產銷售百強榜的三盛宏業(yè)。今年以來，已有泰禾集團、新華聯、福晟集團等六家房企籌劃引入戰(zhàn)略投資者。

“房地產行業(yè)集中度趨勢未變，新冠疫情會加劇行業(yè)洗牌。地產行業(yè)正從高周轉、高利率時代，轉向更平穩(wěn)、相對低利潤的賽道。房企要適應變化，做出積極調整，否則終將被歷史淘汰。”貝殼研究院高級分析師潘浩認為。

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