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這家房企啥都敢干 誰(shuí)站在背后?
時(shí)間:2020-12-04 16:02:35

10年前,朱靜辭去河南建業(yè)副總裁的工作,抵押了自己的房子,只身離開(kāi)故鄉(xiāng),拖著比“自己還重”的行李箱,來(lái)到上海灘,創(chuàng)辦了上坤地產(chǎn)。彼時(shí),她不過(guò)34歲。

10年后,朱靜帶領(lǐng)下的上坤地產(chǎn),不僅進(jìn)入包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在內(nèi)的多個(gè)領(lǐng)域,業(yè)績(jī)還一度進(jìn)入上海TOP10,不久前更是撬開(kāi)了資本市場(chǎng)的大門(mén)。

11月17日9時(shí),朱靜拿著紅色錘子,敲響了港交所里的那面銅鑼。鑼響之后,朱靜難掩激動(dòng),接連與身邊的嘉賓擊掌慶祝。

然而,現(xiàn)實(shí)卻立刻給了他們一潑冷水:上坤地產(chǎn)盤(pán)中一度破發(fā)。

資本市場(chǎng)是一張很好的“晴雨表”。上市首日就盤(pán)中破發(fā),資本冷度可見(jiàn)一斑。

截至12月3日收盤(pán),上坤地產(chǎn)股價(jià)為2.28港元,較上市首日的開(kāi)盤(pán)價(jià)2.28港元,沒(méi)有一分變化。這距離上坤地產(chǎn)上市,已經(jīng)過(guò)去了兩周多時(shí)間。

01 誰(shuí)站在背后?

一直以來(lái),不管房地產(chǎn)市場(chǎng)冷還是暖,很多中小房企窮盡十多年、甚至幾十年,才如愿登上他們眼中的“避風(fēng)港”。

比如中梁控股,雖然成立于1993年,卻直到2019年,其創(chuàng)始人楊劍才敲響了港交所大廳的銅鑼。走到這一步,楊劍花了將近三十年。

而一些中小房企努力多年,與資本市場(chǎng)的距離,仍如隔楚河漢界。如創(chuàng)立于2003年的奧山控股,2018年、2020年兩次遞交招股書(shū),均告失敗。

反觀朱靜,自34歲創(chuàng)立上坤地產(chǎn),到44歲成功登上港交所,只花了十年時(shí)間。這其中,固然歸功于朱靜的個(gè)人能力,但更離不開(kāi)一個(gè)站在她背后的人。

這個(gè)人就是盈信投資集團(tuán)創(chuàng)始人林勁峰。

11月19日,上坤上市兩天后,林勁峰在微博上用了一大段文字,表達(dá)他的喜悅之情,其大意是:上坤上市是對(duì)我近十一年執(zhí)著創(chuàng)業(yè),發(fā)了一個(gè)小小的勛章。

林勁峰是如何一步步拿到這枚“勛章”,這還得從他與朱靜的相識(shí)說(shuō)起。

2009年,覺(jué)得房地產(chǎn)大有可為的林勁峰,急需一位專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)人士來(lái)助力。這一年,他認(rèn)識(shí)了也在中歐國(guó)際工商學(xué)院進(jìn)修的美女朱靜,此時(shí)的朱靜尚在胡葆森的河南建業(yè)任職。

“她正好出現(xiàn)在準(zhǔn)確的時(shí)間和準(zhǔn)確的地點(diǎn),還遇到了準(zhǔn)確的事情。”林勁峰回憶說(shuō),我看好地產(chǎn)行業(yè),需要找一個(gè)與我互補(bǔ)的人,而朱靜就是我要找的人。

2010年,朱靜創(chuàng)立上坤地產(chǎn)。作為在地產(chǎn)領(lǐng)域的二次試水,上坤地產(chǎn)被林勁峰寄于無(wú)限厚望。

他不僅在上坤地產(chǎn)持股29.05%,2015年,林勁峰更助力上坤地產(chǎn)從萬(wàn)科和碧桂園嘴邊,搶下一宗33.37萬(wàn)平方米的松江佘山地塊。

“對(duì)方有一個(gè)股東是我的潮汕老鄉(xiāng)。”按照林勁峰博客的描述,雙方僅用了一個(gè)晚上的時(shí)間,一個(gè)占盈信當(dāng)時(shí)凈資產(chǎn)20%的項(xiàng)目當(dāng)即被敲定。他當(dāng)時(shí)還放言,“盈信哪怕減持茅臺(tái)也要去支持。”

經(jīng)此一戰(zhàn),上坤地產(chǎn)在上海刷了一波存在感。同年,憑借上海·樾山項(xiàng)目,上坤地產(chǎn)更是在上海佘山打開(kāi)知名度。

2016年,上坤地產(chǎn)進(jìn)軍蘇州市場(chǎng),啟動(dòng)了全國(guó)擴(kuò)張計(jì)劃。截至今年2月,上坤地產(chǎn)在全國(guó)8個(gè)省市的14個(gè)城市中,共擁有43個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。

11月17日,在上坤地產(chǎn)上市的當(dāng)日,站在朱靜左手邊與她一起敲鐘的,正是林勁峰。

林勁峰曾被外界譽(yù)為“中國(guó)的巴菲特”。不過(guò),他看起來(lái)似乎不喜歡這個(gè)稱(chēng)呼。因?yàn)閺哪壳皝?lái)看,這位“巴菲特”投資的創(chuàng)業(yè)公司屢造滑鐵盧,比如荒唐收?qǐng)龅纳衿姘儇洝①Y金打水漂的小時(shí)代電商項(xiàng)目等等。

在投資上坤地產(chǎn)之前,林勁峰投資的第一家地產(chǎn)公司是朗詩(shī)地產(chǎn)。雖然盈信已收回投資朗詩(shī)的成本,但朗詩(shī)市值從2019年初開(kāi)始大幅縮水,從最高47億元萎縮成目前的30.22億,股價(jià)長(zhǎng)期低于1元。

如今,二次地產(chǎn)投資的上坤地產(chǎn),能否讓林勁峰打一場(chǎng)“巴菲特”的翻身之仗,答案還有待觀察。

不過(guò),IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴市界,上市融資,可以降低真實(shí)的負(fù)債率,優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)。但越是公開(kāi)透明規(guī)范,上坤地產(chǎn)越是面臨不小的業(yè)績(jī)壓力。

為了上市,上坤地產(chǎn)祭出了不少“大招”。

02 十足的前戲

今年5月,朱靜挖來(lái)了馮輝明。融資經(jīng)驗(yàn)豐富的馮輝明,最擅長(zhǎng)的是為企業(yè)解決“錢(qián)”的問(wèn)題。馮輝明任職三盛集團(tuán)期間,該公司年銷(xiāo)售規(guī)模從200億元,提升到了400億。

為了表示誠(chéng)意,朱靜給馮輝明送上的,是執(zhí)行總裁這一職位。在馮明輝加盟前,朱靜之外職位最大的就是執(zhí)行副總裁。

除了馮輝明,新的融資中心總經(jīng)理周俊,也于5月入職上坤地產(chǎn)。周俊是15年地產(chǎn)老兵,曾供職于萬(wàn)科、龍湖等多家房企,同樣專(zhuān)注于財(cái)務(wù)、投融資等領(lǐng)域。

除了招攬業(yè)內(nèi)精英之外,上坤地產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的變化,使其上市的“前戲”達(dá)到高潮,這引得外界大呼“上坤莫不是會(huì)玩魔術(shù)”?

上市之前上坤地產(chǎn)各種花式降負(fù)債,降幅猶如過(guò)山車(chē)的俯沖。從2017年到2019年,上坤地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債率從684.9%,斷崖式下降至73%,年平均降幅超過(guò)30%。

這降幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房企平均凈資產(chǎn)負(fù)債水平。2019年,百?gòu)?qiáng)房企的凈資產(chǎn)負(fù)債率,由2018年的116.5%,降到2019年的101.8%,降幅也僅為15%。

對(duì)于負(fù)債率猛降的原因,上坤地產(chǎn)曾解釋稱(chēng),因保留盈利的增長(zhǎng),使得權(quán)益總額不斷增加;因計(jì)息銀行及其他借款減少,今年前4月底負(fù)債率大幅下降。

柏文喜告訴市界,上坤地產(chǎn)負(fù)債率反常地大幅驟降,不排除其大幅借助少數(shù)股東權(quán)益這一工具,將本屬控股的和本應(yīng)需要并表的項(xiàng)目子公司,轉(zhuǎn)為只持有少數(shù)股東權(quán)益進(jìn)而避免并表的聯(lián)營(yíng)與合作開(kāi)發(fā)公司。

這樣,在這些負(fù)債高企的項(xiàng)目公司全生命周期的大部分時(shí)間內(nèi),都可以避免因?yàn)椴⒈矶聘吣腹镜呢?fù)債,讓母公司的表觀負(fù)債和負(fù)債率大幅下降。

“等到項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售回款階段,以及結(jié)算階段,再將這些項(xiàng)目子公司轉(zhuǎn)為控股公司,將其銷(xiāo)售收入和業(yè)績(jī)?cè)俸喜⑦M(jìn)母公司,進(jìn)而增大公司營(yíng)收規(guī)模和增厚公司業(yè)績(jī),讓表觀業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)異,展現(xiàn)給資本市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)。”柏文喜說(shuō)。

另外,上坤地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益也一直在上升,導(dǎo)致上坤地產(chǎn)少數(shù)權(quán)益總額快速增長(zhǎng),從而實(shí)現(xiàn)凈負(fù)債率下降。

招股書(shū)顯示,其少數(shù)股東權(quán)益從2017年的1010.9萬(wàn),大幅增長(zhǎng)至2019年的19.0億元。

而上坤地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益占權(quán)益總額的比例,也由2017年的1.6%,大幅攀升至2019年的68.9%。

上坤地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益占比,也明顯高于浙商銀行鄧水亮、張偉剛等人指出的30%風(fēng)險(xiǎn)線。這一不正常的表現(xiàn),符合做多少數(shù)股東權(quán)益的特征。

少數(shù)股東權(quán)益占比過(guò)高,還說(shuō)明企業(yè)合作的項(xiàng)目較多。而上坤地產(chǎn)的確有不少聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)的項(xiàng)目,例如上坤地產(chǎn)上海樾山項(xiàng)目,上坤地產(chǎn)間接持股50%。

截至今年4月,該項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)達(dá)1.58億,而該項(xiàng)目少數(shù)股東所獲凈利潤(rùn)為1.45億,約占91.8%,占比超出了常規(guī)比例。

截至今年2月底,上坤地產(chǎn)旗下類(lèi)似上海樾山這樣的項(xiàng)目還有13個(gè)。而上坤地產(chǎn)對(duì)合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的投資額,從2017年的4190萬(wàn)元,大幅攀升至2019年的2.37億元。

更玄幻的還在后面。

新華每日電訊曾經(jīng)報(bào)道,不少房企排行榜“貓膩”甚多,不同榜單數(shù)據(jù)打架,甚至同一家企業(yè)在不同榜單的排名相差甚遠(yuǎn)。

這樣的事情也發(fā)生在上坤地產(chǎn)身上。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析過(guò)上坤地產(chǎn)在排行榜上的“奇幻漂移”。

2018年6月,上坤地產(chǎn)出現(xiàn)在易居克而瑞公布的200強(qiáng)榜單上,位列第178名,銷(xiāo)售流量金額(將項(xiàng)目銷(xiāo)售金額計(jì)入操盤(pán)方的銷(xiāo)售業(yè)績(jī))為24.7億元。而在另一家機(jī)構(gòu)億翰公布的榜單上,上坤地產(chǎn)連前200名都沒(méi)進(jìn)。

圖片來(lái)源丨克而瑞200強(qiáng)榜單截圖

同年年底,上坤地產(chǎn)突然出現(xiàn)在克而瑞的百?gòu)?qiáng)名單里,全年銷(xiāo)售流量金額229.5億元,排名第96位,名次暴漲90多位。這一次,它也沒(méi)進(jìn)億翰的榜單。

圖片來(lái)源丨克而瑞200強(qiáng)榜單截圖

2019年,上坤地產(chǎn)的銷(xiāo)售額變成271.8億元,排行克而瑞榜單的第91位,這次榜單是以全口徑銷(xiāo)售額(即公司參與過(guò)的樓盤(pán)總銷(xiāo)售金額,合并項(xiàng)目也算)來(lái)統(tǒng)計(jì)。

今年以來(lái),再次遞交招股書(shū)、準(zhǔn)備沖刺資本市場(chǎng)的上坤地產(chǎn),在克而瑞1-10月的房企銷(xiāo)售排行榜上,以224.3億元的全口徑銷(xiāo)售額,升至第88名。

那么,上坤地產(chǎn)實(shí)際銷(xiāo)售額是多少?上坤地產(chǎn)集團(tuán)副總裁佟文艷曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示,公司2019年整體銷(xiāo)售額約144億元。

張大偉認(rèn)為,無(wú)論是以哪種口徑計(jì)算,從2018年11月開(kāi)始,這家企業(yè)排行榜明顯被拉高了。

不管如何,一頓猛于虎的操作后,上坤地產(chǎn)已經(jīng)成功進(jìn)入資本市場(chǎng)。但這里,可能是最兇險(xiǎn)的戰(zhàn)場(chǎng)。

03 兇險(xiǎn)的戰(zhàn)場(chǎng)

在兵家必爭(zhēng)的上海灘,上坤地產(chǎn)的日子并不算好過(guò)。

2016年起,房企紛紛將總部搬到上海。光2016年這一年,就有9家50強(qiáng)房企入駐上海灘。到2019年,上海已經(jīng)成為中國(guó)最多房企巨頭的大都會(huì)。

魚(yú)貫而入的外來(lái)房企,在攪動(dòng)上海樓市的一池春水之時(shí),也擠占了上海本地房企的空間。

這是一場(chǎng)人力、物力、財(cái)力的綜合較量。扎根上海十年的上坤地產(chǎn),不得不全力以戰(zhàn)。

論人力,除了馮輝明等青年才俊加盟外,在上海灘沉淀十年的上坤地產(chǎn),也不乏優(yōu)質(zhì)合作伙伴,比如2018年就有交集的上海易居,今年9月21日開(kāi)始合作的上海愛(ài)家集團(tuán)等等。

但若論物力和財(cái)力,上坤地產(chǎn)就有點(diǎn)力不從心了。

早在多年前,上海的土地供應(yīng)量便開(kāi)始減少。2017年上半年時(shí),上海土地供應(yīng)量創(chuàng)下五年新低,只出讓了30幅純宅地,合計(jì)148公頃。土地供應(yīng)的減少,導(dǎo)致土地爭(zhēng)奪加劇,土地成本上升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),僅2015年和2016年,上海就拍出12次“地王”,有些“地王”的樓面價(jià),超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

土地成本高企下,上坤地產(chǎn)已經(jīng)很久沒(méi)在上海拿地了。市界注意到,上一次上坤地產(chǎn)在滬拿地的新聞,還是2017年。

債務(wù)和資金匱乏的烏云,在上坤地產(chǎn)的頭頂揮散不去。截至2020年2月,上坤地產(chǎn)計(jì)息銀行及其他借款總額增至62.74億元。其中,30.75億元將在1年內(nèi)到期,短債占比達(dá)49%。上坤地產(chǎn)賬面資金僅34.33億元,受限資金達(dá)23.6億元,可用資金僅10.73億元。

除此之外,其盈利空間也正在被壓縮。2017年-2019年,上坤地產(chǎn)的銷(xiāo)售額增速已從345.6%下降至18.43%,收益增速?gòu)?66.7%降至10.29%。而2019年,上坤地產(chǎn)40.8%的毛利率,也低于2018年的51.5%。

但偏偏上坤地產(chǎn)有單一市場(chǎng)依賴(lài)癥。2017-2019年,上坤地產(chǎn)物業(yè)銷(xiāo)售收入來(lái)自于上海的占比分別達(dá)100%、100%、60%。上坤地產(chǎn)在招股書(shū)也承認(rèn):我們高度依賴(lài)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng),尤其是上海。

上坤地產(chǎn)雖然在上海之外也有項(xiàng)目,但整體上并不夠多。2019年,上坤地產(chǎn)試圖進(jìn)軍火熱的大灣區(qū)。當(dāng)年8月,上坤地產(chǎn)在佛山獨(dú)立拿下了一宗宅地地王。

只是,想靠此改變單一市場(chǎng)依賴(lài)癥,很難見(jiàn)成效。今年前四個(gè)月,上坤地產(chǎn)在上海物業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售占比,再次提升至97.4%。

究其原因,一方面,由于創(chuàng)始人朱靜在建業(yè)的工作經(jīng)歷,使得上坤地產(chǎn)多少受其影響,與建業(yè)地產(chǎn)堅(jiān)持河南“省域化”路線相似。另一方面,在房住不炒、頭部效應(yīng)下,上坤地產(chǎn)如其他中小房企一樣,剩下的底牌比如錢(qián)、土地等,少之又少。

一年前,朱靜曾對(duì)媒體說(shuō):過(guò)去十年間,前30強(qiáng)房企的名單中,僅僅有十家還在堅(jiān)守,而50到100強(qiáng)房企中,僅僅只剩下十家。

很顯然,朱靜想做的,是堅(jiān)守到最后。

然而,喧囂的資本市場(chǎng),是最現(xiàn)實(shí)的名利場(chǎng)。投資者真金白銀進(jìn)來(lái),只會(huì)為“內(nèi)勁”十足的企業(yè)買(mǎi)單。牌面并不太強(qiáng)的上坤地產(chǎn),還能走多遠(yuǎn)?

關(guān)鍵詞: 上市 房企

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